매매의 의의

매매의 의의

매매

I. 매매의 의의

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 매매는 쌍무, 유상, 낙성, 불요식 계약이다. 민법은 매매가 가장 대표적인 유상계약이어서 그에 관하여 자세한 규정을 두고 그 규정들을 다른 유상계약에 준용하고 있다.

 

II. 매매의 성립과 관련된 특수문제

1. 매매의 예약

매매의 예약은 장차 본 계약을 체결할 것을 약속하는 계약이다. 내용이 확정되어 있거나 또는 확정될 수 있는 것이어야 한다. 매수청구권을 확보하기 위하여 활용한다.

 

2. 계약금

계약금의 의의는 계약의 체결 시에(계약 성립 후도 무방함) 당사자 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물이다. 민법 제565조(해약금) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 해약금의 추정은 계약금이 어떤 성질의 것인지는 계약금계약의 해석에 의하여 결정된다. 해약금의 효력은 계약금이 해약금일 경우, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하면서, 수령자는 그 배액을 상환하면서 매매계약을 해제할 수 있다. 계약금 해제의 효과는 채무불이행을 전제로 하는 법정해제와 구별된다. 당사자가 이행에 착수하기 전에만 행사할 수 있으므로 원상회복의 문제는 발생하지 않는다. 계약금이라는 특약에 의한 것이기 때문에 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다. 민법 제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. 계약비용의 부담은 민법 제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

 

III. 매매의 효력

매도인은 재산권이전의무가 있다. 재산권이전의무는 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 재산권을 이전하여야 할 의무가 있음을 뜻한다. 목적물인도의무는 매도인은 별도의 특약이나 관습이 없는 한 매수인에게 매매목적물에 대한 직접점유를 취득케 할 의무를 부담한다는 것을 뜻한다. 매도인의 목적물인도의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행의 관계에 있다. 과실의 귀속은 물건으로부터 생기는 과실은 그것을 수취할 권리자에게 귀속하는 것이라는 원칙이다.

 

2. 매도인의 담보책임

권리의 하자에 대한 담보책임에서 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우 해제하거나 손해배상청구를 할 수 있다. 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우 대금감액청구, 계약해제, 손해배상을 할 수 있다. 권리의 일부가 존재하지 않는 경우 선의일 경우 대금감액청구, 계약해제, 손해배상을 할 수 있다. 재산권이 타인의 용인적 권리에 의하여 제한받고 있는 경우 손해배상, 선의일 경우 계약해제와 손해배상 청구가 가능하다. 재산권이 저당권, 전세권에 의하여 제한받고 있는 경우 계약해제, 손해배상, 상환청구가 가능하다. 채무불이행책임과의 구별로는 과실이 없어도 책임을 진다. 당사자의 선의와 악의를 따진다. 채무불이행책임에서는 귀책사유 있는 채무불이행과 상당한 기간의 최고가 있어야 한다. 매도인의 담보책임에서는 계약의 목적이 달성될 수 없는 경우에 한해 최고 없이 인정된다. 채무불이행책임의 청구권은 제척기간 대신 소멸시효의 제한을 받지만 매도인의 담보책임에서는 권리의 행사에 있어 1년 또는 6개월의 제척기간의 제한이 있다. 물건의 하자에 대한 담보책임에서 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에, 매수인이 하자 있는 것을 몰랐고 또 모르는 데 과실도 없는 때에는, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다. 채권매도인의 담보책임에서 채권이 양도인에게 귀속하고 있지 않기 때문에 그 이전이 불가능하게 된 경우 책임이 있다. 채무자의 무자력(채무자의 자력이 없거나 부족한 경우)에 책임이 있다. 변제기가 이미 된 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는, 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 그리고 변제기가 되지 않은 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는, 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 경매에 있어서의 담보책임에서 경매목적물에 권리의 하자가 존재하는 경우, 물건의 하자에는 책임을 묻지 못한다. 매수인(경락인)을 보호하기 위함이다. 매매계약의 해제 또는 대금감액청구가 있다.

 

3. 매수인의 의무

대금지급시기는 매매에 있어서 재산권이전의무와 대금지급의무 중 어느 하나에 관하여 기한이 정해져 있는 경우에는, 다른 의무의 이행시기도 동일한 것으로 추정된다. 대금지급장소는 특정물채무가 아닌 채무라면 채권자의 주소지에서 변제하는 것이 원칙이다. 대금의 이자는 매수인은 목적물의 인도가 없는 한 이자를 지급할 필요가 없고, 목적물의 인도를 받은 날부터 이자를 지급하면 된다. 대금지급거절권은 매매의 목적물에 관하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에, 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다.

 

4. 환매

환매의 의의는 매도인이 매매계약과 동시에 매수인과의 특약에 의하여 환매하는 권리를 보류한 경우에 그 환매권을 행사하여 매수인이 부담한 대금 및 매매비용을 반환하여 매매의 목적물을 다시 사 오는 것이다. 환매의 작용은 장차 다시 매수하여야 할 필요성이 생길 수 있어서 그에 대비하기 위한 경우 금전대차를 하면서 채권담보를 위한 경우이다. 재매매의 예약은 어떤 물건 또는 권리를 타인에게 매각하면서 장차 그 물건이나 권리를 다시 매수하기로 예약하는 경우이다.